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肥西10月再添1500套房!房价明年攀高要破1.3万/㎡

时间:2019-03-25来源:东营新闻网

新安房产网 看地报告 今年7月份,肥西县曾接连出让3宗住宅地块,居住用地面积达431.71亩。而在10月份,该县又将推出1宗202.91亩的大面积住宅地。

据悉,该地块与此前高速地产竞得的2宗地块仅隔着一条司空山路迎面相望。这意味着该片区域将成为明年肥西县新房市场的主要供给区,预计将会有约4700套的房源入市。

作为肥西县又一个重点开发的新住宅市场区域,该片区未来房价如何也颇为引人关注。

地块信息

据合肥土地市场网信息显示,肥西[2017]15号地块位于上派镇灯塔路以南、司空山路以东,面积202.91亩,规划用途为居住(含其他用途地块),参考地价420万/亩,竞买保证金5亿元。

地块区位图

地块现状

近日,记者来到地块现场进行探查,据观察,目前地块为开放式荒地状,地块上长满了树木杂草,并且十分茂密旺盛。

地块现状

从航拍传回的图片来看,地块整体形状较为规整,但地势并不平坦,由于尚未开发,地块上高地不平,再加上树木生长茂盛,想要潜入地块内部十分困难。

地块航拍图

与此前出让的肥西[2017]8号、9号地块有高压线经过不同,此次出让的肥西[2017]15号威海羊羔疯专科医院哪家好地块因为高压线路呈斜线走势,而避免了这一不利影响。相比于之前出让地块有先天优势。

目前地块周边大部分均为未开发的空地。

周边交通

根据交通规划,地块北边为灯塔路,西边为待建司空山路,南边为芮祠路,从目前的情况来看,仅有西边不远处的青龙大道正处于施工状态,其余三条道路目前均未开始施工,因此,现阶段的地块周边交通并不通畅,待地块项目后期交付时,相信地块周边道路交通届时将会有巨大提升。

肥西地块航拍图片

不过,除了这几条紧邻的规划道路外,地块北边的潭冲路,目前道路畅通,通过该条路连接派河大道,可以进入经开区。同时,经由青龙大道潭冲路以北路段,可以一直直行到达经开区,或者转入方兴大道,进而进入合肥市主城区。

周边道路

公共交通方面,临近地块的公交站台为宏图中学站,距离约300米左右,有31路、692路公交线路经过。

周边配套

从现场可以看到,地块附近皆是大片的荒地,而在其北边,则是灯塔家园安置区,该小区配有一定底商和小型商超,能满足周边居民的基本消费需求。

另外,沿着青龙大道向北约100余米左右的水岸豪庭小区附近,也有大量沿街底商,地块附近基本商业配套比较充足,人居氛围相对浓厚。

周边沿街商业

在灯塔家园小区对面即是宏图中学,水岸豪庭东边是肥西上派镇丽景小学,对于周边小癫痫该怎么治疗才好呢区居民来说,子女上学也比较方便。水岸豪庭西边是丽景湖公园,地块西北角是潭冲河湿地公园,周边良好的生态资源也在一定程度上提升了该区域的居住环境和居住质量。

总体来看,地块以南区域目前较为空旷,多数土地尚未开发,而在潭冲路以北区域则是住宅区林立,各项配套设施成熟。由于距离并不算远,后期能够很好的辐射到地块区域。除了以上配套之外,在以地块为中心的1公里半径内,还有肥西县体育馆、肥西县国税局等。

竞买条件

根据竞买文件显示,肥西[2017]15号竞买人须具有中华人民共和国境内房地产二级以上(含二级)开发资质且注册资本金不低于2亿元人民币。

竞得人须按照规划设计条件和批准的规划设计方案要求,同步建设出让地块内的48班小学一座、社区中心及商业(仅为社区农贸市场)、绿地等配套项目。

竞得人须无偿实施并管护地块所在城市道路路段绿线内的绿化(绿化及铺装方案报规划部门审批备案)。

竞得人须在土地出让合同签订后4个月内实质性开工建设,并在开工建设后2年内竣工(主体建筑结构封顶)。

相比于7月份出让的相邻两宗地块来看,此次肥西[2017]15号地块,增加了代建48班小学和社区农贸市场及绿地等条件,出让门槛较之前有一定提高,同时这些代建项目也将增加项目的建设成本。

但总体来看,倘若拿地成本得到较好控制,这些代建任务也并非十分苛刻条件,总体来看,仍能被大多数开发商所接受。

地价猜想

据统计,去年全年,肥西县仅出让了5宗433.91亩住宅用地,总体供地量相对吃紧,尤其是在区域楼市相对火爆的形势下,土地供给端的缩紧将对后期地价和房价产生较大影响。

纵观去年该县的土地成交情况,住宅地块鹤壁治癫痫的医院哪家正规平均成交价为1286.4万/亩,平均楼面价达到8467.01元/㎡,平均溢价率高达198.3%。

肥西住宅地块成交情况

而回看今年,该县也仅在7月份出让了3宗住宅地块,居住面积431.71亩。加上此次出让的地块,在住宅用地出让总面积上已经超过2016年全年。

但地块区域分布与以往有所不同,7月份成交的3宗地块中,1宗靠近华南城项目,而另外2宗则与肥西[2017]15号地块相邻。

最近几年,肥西县出让的地块多是沿翡翠路沿线、繁华大道沿线、以及金寨路等与市区紧密相连的主干道分布。

而今年出让的几宗地块相对来看,距离主城区位置稍远,周边新建楼盘数量稀少。但从7月份成交的2宗地块来看,地价并不便宜。

其中,肥西[2017]8号地块成交单价为1300.18万/亩,楼面价8864.82元/㎡,溢价率209.6%。

肥西[2017]9号地块成交单价1299.9万/亩,楼面价8862.91元/㎡,溢价率209.5%。

可见,1300万/亩已成为该区域土地的价格“标签”,但考虑到该宗地块还有小学和社区农贸市场等代建项目,因此在成交地价上或许会相对略低一些,最有可能在1100万/亩左右。

周边新房二手房行情

据调查,目前地块周边尚无新盘在售,相对较近的两个在售楼盘为华地紫金府和金宇天地城。目前,华地紫金府高层均价11000元/㎡,洋房均价12500元/㎡。而金宇天地城现阶段在售复式公寓均价9000元/㎡,在售小户型均价7000元/㎡。

二手房方面,临近地块的水岸豪庭小区目前房价11915元/㎡,龙飞明珠花园房价10济宁羊羔疯哪家医院效果好896元/㎡,青龙湾小区11984元/㎡,城东小区房价11523元/㎡,中街水晶城12697元/㎡。

区域目前主要在售楼盘

对比新房二手房价格可知,该区域的二手房价倒挂现象较为严重,多个二手住宅小区价格普遍比一些位置更高的新房价格还要高出一截。

而根据高速地产所拿地块楼面价成本分析推测,未来其两个住宅项目要想实现正常盈利,产品售价至少或在13000元/㎡以上。而这一价格无论是相对于目前在售的新房价格,还是周边现售的二手房价均高出不少。

也就是说,未来随着高速新项目的入市,该区域房价有望实现进一步的上扬。

买家猜想

由于地块周边区域目前尚无在售新楼盘,竞品项目较少,而刚刚于7月份拿下附近2宗连体地块的高速地产,无疑将主导该区域未来的房价。

此次新地块的出让,一旦成交地价低于1100万/亩,并被其他房企夺得,毫无疑问将会在未来的产品竞争中占据较大的价格优势。而这必然是高速项目所不愿看到的现象。

因此,出于自我保护的目的,高速地产必然会参与该宗地块的竞争,其报价也必然以1300万/亩,或者1100万/亩作为参考。尽量与之前拿地价格保持持平。一旦有其他买家报价更高,至少可以保证,在未来的产品价格竞争中不会占据劣势,而倘若没有其他房企报价更高,则该宗地还将被其斩获。这样也有利于其继续在该区域保持“垄断”地位。

另外,纵观今年肥西土地供给状况,总量并不算高,与肥东、长丰县差距较大,其后期可售项目也十分有限。

因此,即使今年成交的几宗地块价格略高,也很可能在明年的新房市场获得青睐。

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